LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADE DE VENDA DE IMÓVEIS
Por Luiz Carlos Benner
Foi publicada a Solução de Consulta 4.028 da Superintendência Regional da Receita Federal 4ª Região, de 28 de julho (DOU de 3/8/2023), que trata do percentual de lucro presumido a ser aplicado às receitas decorrentes da venda de imóveis, efetuadas por pessoa jurídica que exerça de fato e de direito atividade imobiliária. A consulta foca na data da aquisição do imóvel, objeto da venda, quando ocorrido antes da atividade de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e venda de imóveis ser incluída como um dos objetos sociais, listados em seu estatuto ou contrato social e CNAE na Receita Federal. A consulta reafirmou o entendimento do que já estava disposto nas Leis 9.249/95 e 9.430/96 de vários tributaristas. Não é a data da aquisição de um bem que deve definir sua tributação, mas sim, o conjunto de cenários: operacional, legal e tributário, em que essa organização se encontra, no momento de da venda do bem.
Isso abre um precedente interessante e pode gerar a possibilidade de vários planejamentos tributários, sobretudo, para empresas que optaram pela tributação do IRPJ pelo lucro presumido e pretendem vender imóveis, registrados em seu ativo permanente e que, em muitos casos, com valorização que poderia gerar um valor de ganho de capital elevado.
Inicialmente temos que chamar a atenção ao fato da solução de consulta, se aplicar exclusivamente para a empresa que efetuou a consulta, no entanto, serve perfeitamente para se ter uma base de qual o entendimento da Receita Federal sobre esse tema. Esclarecido esse ponto, podemos focar na possibilidade de um planejamento tributário interessante e chamar a atenção para alguns riscos. Toda vez que uma organização se utiliza de uma base legal, para buscar alguma redução de tributação, deve-se ater, não somente à base legal, mas ao propósito negocial. Chamado de essência sobre a forma, garantir um fundamento econômico, que não seja apenas a redução tributária, é o que garante a robustez de um planejamento tributário. Se uma organização, que optou pelo lucro presumido, quer vender um imóvel, precisa tomar alguns cuidados como: Incluir na lista de suas atividades, a atividade de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e venda de imóveis; transferir esses imóveis para seu estoque e por fim, não se limitar a uma única operação, principalmente se esse imóvel já fazia parte de seu ativo por longa data. Para garantir que essa operação não possa ser interpretada como a simples venda de um bem do ativo imobilizado, é preciso que haja uma continuidade dessa atividade.
Cada planejamento tributário, seja ele mais simples ou complexo, envolvendo operações estruturadas, só se sustentará se houver um fundamento econômico que o sustente. Buscar formas mais econômicas de tributação não é ilegal e deve fazer parte da agenda de qualquer empresa.
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